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員工不足百人、僅4個可開發項目 這家“迷你”房企IPO“四進宮”

每日經濟新聞 2019-06-06 16:47:25

近年來,積極謀求上市成為眾多房企追求的目標,而其上市的最主要的目的還是融資。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

6月3日,港交所網站顯示,萬創國際有限公司(以下簡稱萬創國際)更新了IPO申請材料,并提交了新一版的招股書,準備“四進宮”。

《每日經濟新聞》記者查閱資料發現,萬創國際曾在2017年6月30日第一次提交招股說明書,2018年2月14日第二次提交,當年11月22日又進行了第三次招股書的提交,每一次都以“失效”告終。這意味著前三次IPO,萬創國際都倒在了門口。

值得注意的是,近期IPO遭遇“失效”的企業不止萬創國際一家。就在剛剛過去的5月,就有中梁控股、海倫堡、奧山控股等房企的招股說明書相繼因遞交上市資料超6個月未上市,被港交所判定為“失效”狀態。

房企上市為何難跨第一道門檻?

圖片來源:攝圖網

一家地方“迷你”房企畫像

公開資料顯示,萬創國際是一家總部設于安徽的地方性房企,目前僅有90名員工,堪稱“迷你”房企。

招股書顯示,萬創國際于最后實際可行日期,共有90名雇員;項目分布在安徽的淮南市和六安市2座城市;累計開發了16個項目,其中12個已竣工,處于可開發狀態的項目有4個。

《每日經濟新聞》記者注意到,自2010年起,萬創國際就專注于大型綜合住宅項目“泉山湖項目”的開發和銷售。第一太平戴維斯報告顯示,自2015年到2018年,萬創國際的泉山湖項目一直保持淮南市“最大住宅項目”的紀錄。2018年,萬創國際在淮南市房地產開發商10強中排名第一(招股書資料)。

通過天眼查,《每日經濟新聞》記者找到了安徽泉山湖置業有限公司、安徽萬創發展置業有限公司、安徽萬創未來企業管理有限公司的相關資料。有趣的是,這三家公司使用的是同一個電話號碼。

隨后,記者撥通了上述三家公司的電話,接電話的公司行政人員表示“這里是泉山湖置業”。同時,該行政人員在請示上級之后告訴記者“不接受采訪”。

本次更新后的招股書披露,截至2019年4月30日,萬創國際擁有總建筑面積為98.38萬平方米的土地儲備,較2018年9月末增長25.01萬平方米。其中,開發中物業共80.94萬平方米,持作未來開發物業12萬平方米,可銷售建筑面積為3.21萬平方米,可租賃建筑面積為2.24萬平方米的未售竣工物業。

招股書顯示,2016年、2017年和2018年,萬創國際的營業收入分別為7.8億元、6.28億元和13.03億元,復合增長率為45%;上述3年毛利分別為1.39億元、1.60億元和4.87億元,復合增長率為44%;凈利潤則分別為5416萬元、8300萬元和24032萬元,復合增幅62%。

雖然利潤有不錯的增長,但反觀萬創國際這3年的凈負債率,分別為555%、215%、-74%。

對此,萬創給出的解釋是,集團于往績記錄期的高資本負債比率乃主要由于本集團的低基礎總權益所致。集團持有的土地及物業(分類為投資物業者除外)均按收購成本入賬以符合相關會計準則,因此,集團的土地及物業的估值盈余凈額并不反映于集團的總權益內。2018年凈負債大幅降低,主要是由于2018年向華融資產償還約人民幣8.29億元。

為何多家房企倒在IPO門口?

遞交招股書可謂企業上市正式邁出的第一步,但要跨過這一步卻并不輕松。

據了解,IPO申請一欄若“沒有進展”則包含失效、被拒絕、撤回三種狀態。招股書的有效期為6個月,如果超過這一期限企業仍未成功獲批IPO,在港交所官網上企業招股書則會顯示為“失效”,意指這一次申請流程已經終止。如果企業還有繼續上市需求,可以重新遞交材料,開啟新流程。

僅剛剛過去的5月,就有中梁控股、海倫堡、奧山控股等房企的招股說明書被港交所判定為“失效”狀態。而上述房企均在2018年即遞交了招股書,并已在失效后更新了資料重新IPO。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者表示,現在無論何種規模的房企,都在積極謀求上市,最主要的目的是融資。甚至越小的公司,可能越熱衷上市。

因為通過債券融資和通過合作開發來擴大規模的方式相對更難,而港股上市對公司盈利能力的要求比較低。比如多拿幾塊地,或多開發些項目資產負債率很快就會變正。

那么,為何諸多房企在IPO的第一道門檻就被“絆了一跤”?

張波認為,首先應該正視流程,按照港交所慣例,擬上市企業在遞交申請后,有6個月限期來解答監管機構的問題。若6個月限期內沒能完成對港交所問題的反饋,申請材料就自動失效。若要繼續上市流程,企業就必須重新遞交材料。

但流程之下,若招股書頻繁遭拒,則需要自省企業自身的實力。

“還是要看企業本身有沒有核心實力,或者有無足夠資源讓其更好發展。對于萬創國際這一類小微房企,優化財務、擴大布局是當務之急。如果兩項基本功都沒有做好,無論沖擊多少次,給予的評價都只能是‘有待觀察’。”

張波向記者直言,未來房地產行業競爭分化必然加劇,規模化的大房企,有足夠的體量優勢,又在地域有獨特的資源,就能夠越來越容易拿到更好的項目,繼續提升競爭力,不斷擠壓小微企業的生存空間。所以對于小型企業而言,抓住一切機遇通過上市等渠道擴大市場份額,是其生存之道。

 (文章來源:鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

責編 魏文藝

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